Casa in costruzione garanzia obbligatoria

Quale garanzia è prevista nel caso di acquisto di una casa in costruzione

Nel valutare l’opportunità di acquistare un immobile, la scelta di una famiglia potrebbe indirizzarsi verso una casa in costruzione. Si tratta di un’opzione, peraltro, non infrequente, soprattutto in quelle località di provincia, dove gli appartamenti o le villette in fase di edificazione sono tante.

In questi casi, inoltre, il potenziale acquirente ha la possibilità di valutare il progetto e di preferire quello che più si addice alle proprie esigenze, anche in relazione alla metratura di cui ha bisogno.

Tuttavia, c’è sempre il rovescio della medaglia. Si sa, infatti, che non si comprerà un prodotto finito, ma un bene ancora da divenire. Ciò non toglie, però, che l’acquirente sarà chiamato a versare la caparra al preliminare e gli eventuali acconti successivi, fino ad arrivare al saldo con il rogito definitivo. In tale circostanza, quindi, ci si chiede: quale garanzia ha il compratore? Per una casa in costruzione la garanzia è obbligatoria?

Le domande appena poste sono molto pertinenti, soprattutto se si pena alla malaugurata ipotesi in cui l’impresa di costruzione dovesse essere travolta da rilevanti problemi economici; una circostanza non certo irrilevante, se si pensa alle inevitabili difficoltà che l’acquirente avrebbe, anche, nel recuperare gli importi già versati; per non parlare dell’acquisto svanito.

Ebbene, una soluzione ci sarebbe ed è rappresentata dalla cosiddetta polizza fideiussoria prevista dalla legge [1]. In quest’articolo, quindi, l’obiettivo è di chiarire al lettore in quali casi sarebbe necessaria, come dovrebbe operare e quali sarebbero le conseguenze della sua mancata previsione.

Casa in costruzione: la garanzia fideiussoria

Quando scegli di comprare una casa in costruzione è buona regola, come del resto sempre accade, sottoscrivere un contratto preliminare che impegni le parti e che le conduca verso il rogito notarile. In genere, quando si tratta di un immobile ancora non completo, il costruttore impone il versamento di una caparra, il pagamento di uno o più successivi acconti e il saldo alla consegna, contestuale al contratto dinanzi al notaio.

Il percorso appena descritto è, solitamente, accompagnato da alcuni intoppi. Ad esempio, sui materiali utilizzati, sul montaggio e l’installazione di alcuni componenti (le piastrelle nel bagno), sul posizionamento di alcuni elementi del fabbricato (per ipotesi, la colonna pluviale che serve all’appartamento adiacente).

Queste problematiche non sono sulla in confronto a quella più grave che si potrebbe verificare: l’insolvenza del costruttore. Si tratta di una circostanza in cui il compratore avrebbe molte difficoltà nel recuperare quanto versato sino a quel momento e prima che la casa sia stata completata e consegnata.

Sono state queste le ragioni che hanno indotto il legislatore a introdurre l’obbligo della garanzia fideiussoria, che il potenziale acquirente ha il diritto di farsi rilasciare dal costruttore [2]. Pertanto, anche in caso di fallimento dell’impresa, il privato avrebbe la possibilità di farsi rimborsare dall’assicurazione (in genere è una banca), la quale provvederebbe ad indennizzare l’acquirente degli importi sin lì versati.

Immobile in costruzione: come opera la polizza fideiussoria

Avrai ormai compreso che, secondo la legge, quando decidi di comprare una casa in costruzione, hai la garanzia obbligatoria della polizza fideiussoria offerta dal costruttore, nel caso in cui questi dovesse fallire prima del passaggio di proprietà. Devi sapere, quindi, che saresti coperto per tutte le somme versate antecedentemente al rogito notarile che, evidentemente, non sarebbe mai stipulato. Ecco un esempio che potrà spiegarti meglio il meccanismo.

Se concordi una caparra al preliminare di 20.000 euro, un successivo acconto di 40.000 euro in avanzamento e un saldo di 70.000 euro al momento dell’atto dinanzi al notaio, la garanzia obbligatoria comprenderà solo i primi due versamenti per un totale, quindi, di 60.000 euro.

Casa in costruzione: mancata concessione della garanzia obbligatoria

Abbiamo visto che per le case in costruzione, al momento in cui si pattuisce la futura vendita col preliminare, l’impresa è tenuta a rilasciare una polizza che coprirà tutte le somme sin lì versate dall’acquirente, in caso di fallimento del costruttore. Si tratta, altresì, di una garanzia obbligatoria, poiché lo stabilisce la legge. Cosa accade, però se il predetto obbligo viene disatteso?

La normativa in materia afferma che il contratto preliminare, firmato senza che sia stata rilasciata alcuna polizza, è nullo; un’ipotesi, definita, di nullità relativa poiché è solo il compratore che può esercitare questo diritto.

Se ci pensi non è una gran consolazione, perché cosa potrebbe ottenere un acquirente, di un preliminare di immobile in costruzione, da un costruttore che sta per diventare insolvente? Inoltre, al compratore che ha versato caparra e acconto successivo, conviene un’azione legale per ottenere indietro quanto ha già versato, invocando la nullità del preliminare? In questo caso, sarebbe sicuro di ricevere tutto, senza problemi, da una ditta che lavora sempre sui prestiti delle banche?

Pertanto, se è possibile, fatevi rilasciare la polizza, anche se, va detto, il costruttore cercherà di far ricadere su di voi i costi della stessa. Se non c’è la garanzia, sappiate, infatti, che resterete esposti ai rischi sopra descritti.

NOTE

[1] Dl. 122/2005.

[2] Art. 2Dl. 122/2005.

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